Nhu cầu mua nhà đất để an cư, kinh doanh của mỗi người trong xã hội hiện rất lớn, nhưng để đảm bảo độ an toàn cho các giao dịch và số tiền sẽ bỏ ra người mua hay còn gọi  là nhà đầu tư bất động sản cần nắm rõ những quy trình cụ thể và một vài bí kíp để việc mua bán diễn ra thuận lợi, an toàn hơn.

Thông thường, đối với một sản phẩm nhà, đất, nếu người mua tự tìm hiểu và tiến tới giao dịch, nên chú ý các điều như sau :

Sổ Hồng là gì? Sổ đỏ là gì? Sổ hồng và sổ đỏ khác nhau như thế nào? tại sao ?

Nhà Đầu Tư Bất Động Sản Cần Biết Và Lưu ý

Lâu nay Ai cũng biết Sổ hồng và sổ đỏ khác nhau nhưng không phải ai cũng hiểu tại sao chúng lại khác nhau, không ít người dân vẫn nhầm lẫn giữa sổ hồng và sổ đỏ. Vậy thực tế hai loại sổ này khác nhau như thế nào?

Sự khác nhau giữa sổ hồng và sổ đỏ

Sự khác nhau giữa sổ hồng và sổ đỏ

Sổ hồng có nghĩa là gì?

Sổ hồng là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định :

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì được cấp một giấy chứng nhận có tên là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Trên đó ghi rõ Sở hữu nhà ở như thế nào, sử dụng đất ở thuộc sử dụng riêng hay chung: Cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất ( như nhà chung cư )

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Theo Điều 11 Luật Nhà ở 2005).

– Sổ hồng là mẫu do Bộ xây dựng ban hành với nội ghi là ghi nhận Nhà ở và đất ở nên có mẫu là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, phạm vi là ghi nhận sở hữu nhà trước sau đó ghi nhận Quyền sử dụng đất ở, không ghi loại đất khác.

Sổ đỏ có nghĩa là gì?

Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là mẫu sổ do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành để ghi nhận quyền sử dụng đất trong đó có: Đất ở, đất nông nghiệp, đất rừng, đất giao thông, đất phi nông nghiệp….. khi được cấp cho đất ở và có nhà hiện hữu trên đất, thì phần nhà ở sẽ được ghi là Tài sản gắn liền trên đất. Sổ đỏ là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 )

– Sổ đỏ hay bìa đỏ và ghi chữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, loại giấy tờ này trước tiên là ghi nhận quyền sử dụng đất có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng… khi nào có công trình xây dựng trên đất thì ghi nhận việc xây dựng công trình trên đất có thể là nhà ở.

Tuy nhiên, ngày 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực đã quy định thống nhất hai loại giấy nêu trên thành một loại giấy chung có tên gọi : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Tại Luật Đất đai hiện hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định là loại giấy cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 mà có nhu cầu cấp đổi giấy mới ( hay còn gọi là hợp thức hóa ) thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Nhưng dù là mẫu nào đi chăng nữa cũng là một chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng và sở hữu hợp pháp nhà đất của chủ hộ.

 

Về chủ sở hữu và chủ sử dụng ghi tên trên Giấy chứng nhận:

– Nếu ghi hộ gia đình có nghĩa là toàn bộ thành viên hộ gia đình đó, hộ gia đình có thể có vợ, chồng, con, cháu…

– Nếu ghi tên 1 người thì phải xác định xem họ có vợ hay chồng không, nếu có thì là đồng sở hữu của 2 người.

** Về Việc định đoạt như bán, chuyển nhượng hay các việc như: Thế chấp, cho thuê, trao đổi, tặng cho…. đều phải được các chủ sở hữu đồng ý, kể cả là đồng sở hữu chung vợ chồng hay toàn bộ thành viên hộ gia đình.

Nhà đầu tư bất động sản nên biết những điều này

Nhà đầu tư bất động sản nên biết những điều này

Đất thổ cư có ý nghĩa là gì? biết về điều này giúp ích được gì cho việc đầu tư bất động sản?

Các nhà đầu tư bất động sản hay những người an cư hay thấy Trong giao dịch đất đai, người ta thường nhắc đến cụm từ ” đất thổ cư ” tuy nhiên pháp luật Việt Nam không quy định về khái niệm này. Vậy đất thổ cư được hiểu như thế nào?

Hướng dẫn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Đất thổ cư chỉ là từ truyền thống để chỉ đất ở. Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.

Nhà nước quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở.

Để nhà nước công nhận là đất thổ cư thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở)

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

  • Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
  • Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
  • Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất Thổ cư sang đất thổ cư.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Ký hiệu loại đất, mã loại đất theo mục đích sử dụng đất mới nhất năm 2020

Bản đồ địa chính, các ký hiệu của bản đồ địa chính

Bảng mã ký hiệu các loại đất mới nhất

Sau đây là ký hiệu Các loại mã đất

“ONT” là đất ở tại nông thôn

“ODT” là đất ở tại đô thị

“TSC” là đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của Nhà nước

“TSK” là đất trụ sở khác

“CQP” là đất quốc phòng

“CAN” là đất an ninh; “SKK” là đất khu công nghiệp

“SKC” là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh

“SKS” là đất cho hoạt động khoáng sản

“SKX” là đất sản xuất vật liệu, gốm sứ

“DGT” là đất giao thông; “DTL” là đất thủy lợi

“DNL” là đất công trình năng lượng

“DBV” là đất công trình bưu chính, viễn thông

“DVH” là đất cơ sở văn hóa

“DYT” là đất cơ sở y tế

“DGD” là đất cơ sở giáo dục – đào tạo

“DTT” là đất cơ sở thể dục – thể thao

“DKH” là đất cơ sở nghiên cứu khoa học

“DXH” là đất cơ sở dịch vụ về xã hội

“DCH” là đất chợ

“DDT” là đất có di tích, danh thắng

“DRA” là đất bãi thải, xử lý chất thải

“TON” là đất tôn giáo

“TIN” là đất tín ngưỡng

“NTD” là đất nghĩa trang, nghĩa địa

“MNC” là đất có mặt nước chuyên dùng

“PNK” là đất phi nông nghiệp khác. Đối với đất SX nông lâm nghiệp:

“LUA” là đất trồng lúa

“COC” là đất cỏ dùng vào chăn nuôi

“HNK” là đất trồng cây hằng năm khác

“CLN” là đất trồng cây lâu năm

“RSX” là đất rừng sản xuất

“RPH” là đất rừng phòng hộ

“RDD” là đất rừng đặc dụng

“NTS” là đất nuôi trồng thủy sản

“LMU” là đất làm muối

“NKH” là đất nông nghiệp khác./.

Những vấn đề cần lưu ý khi giao dịch nhà đất

Đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không; xem địa thế cụ thể của đất.

Đất đã có sổ đỏ chưa, nếu chưa, phải lưu ý giấy tờ đất với các điểm: mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh); thời hạn sử dụng đất: nếu bỏ trống, thường là không hạn chế, nếu có số năm cụ thể (ví dụ 20 năm), là đất mượn của Nhà nước (sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại), hoặc nếu đất nằm vào diện giải toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp.

Phương pháp tốt nhất là tới Sở Tài Nguyên & Môi Trường xin trích lục phần đất muốn mua ( test quy hoạch ), nếu miếng đất đã rơi vào “ diện quy hoạch ”, chủ nhân nên tự lo khâu giấy tờ từ A – Z, không nên qua cò nhà đất; mua miếng đất sao cho thỏa mãn điều kiện tách thửa (tối thiểu 160m2, chiều ngang tối thiểu 4m), người mua tự ra văn phòng địa chính làm giấy tờ.

Bên cạnh đó, người mua nhà, đất cần quan tâm các thủ tục, giấy tờ : đất, nhà phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ); được sự đồng ý của người bán và chính quyền địa phương; hai bên bán mua đến phòng đăng ký nhà đất cấp huyện mua hồ sơ làm thủ tục mua bán; đặt cọc: đặt cọc giữ chỗ, tiền cọc tuỳ thuộc yêu cầu của bên mua (không nên quá 10% giá trị hợp đồng); tiếp theo sau đó, mời địa chính xã, phường vào đo đạc; khi nhận được giấy xác nhận chủ sở hữu đất, nhà do cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp đứng tên người mua mới thanh toán hết tiền.

Việc làm hồ sơ do cơ quan chức năng tiến hành.

Cả hai bên (bán và mua) cùng đến phòng công chứng công chứng hợp đồng mua bán, nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, thẻ căn cước, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, giấy đăng ký kết hôn.

Không nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa, mà nộp ở phòng nhà đất. Thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%.

Các sản phẩm nhà đất khác

Nhà phố: phải xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà, sau đó đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng cũng như quy hoạch trên bản vẽ; nhà, đất đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới? (nên đến UBND phường để xác minh thông tin); tường nhà là tường chung hay tường riêng; điện, nước chung hay riêng; nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao hay không?

Nhà trong ngõ: cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra, cần lưu ý nhà có nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường.

Mua nhà đất để xây mới: cần tìm hiểu rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp; nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người, trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, nếu người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi); cần đến UBND phường xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp; trước khi đặt cọc, làm hợp đồng, đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng ( hoặc cắm cộc, đánh dấu ) với các khu đất liền kề, để tránh tranh chấp về sau; nếu mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại; tìm hiểu chi phí tách thửa và thõa thuận rõ là sẽ do bên mua hay bên bán chịu,…

Nhà chung cư, căn hộ dự án: nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định; khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không nên mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà chuẩn chưa? Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào; nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, mức độ bồi thường cho người mua ra sao; trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ, hình thức phạt thế nào; khi chủ đầu tư giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu chủ đầu tư có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và chủ đầu tư cam kết bồi thường khi xảy ra thay đổi.

Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ sau khi xây dựng xong toàn nhà, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).

Nhà chung cư: ngoài giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay đóng theo năm; mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… cụ thể hàng tháng là bao nhiêu…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm,…

Bài viết dựa trên thông tin sưu tầm chuẩn xác và quan điểm cá nhân của Hiếu Nguyễn  – Founder hiland.vn

Hy vọng đọc giả có thêm thông tin và kiến thức sau khi đọc bài viết này Để tránh những cạm bẫy khi mua hoặc đầu tư bất động sản